A Pandemia do COVID-19, que assola o mundo atualmente, alterou substancialmente a rotina da grande maioria da população.
A necessidade de isolamento como medida de atenuação da curva de infestação impôs a paralisação de atividades e o confinamento de grande parte da população, afetando a atividade produtiva.
Em que pese a tramitação de Projeto de Lei para instauração de um Regime Jurídico Emergencial, a vigorar pelo período da Pandemia, fato é que, atualmente não há um regramento de uniformização, sendo certo que as obrigações contratuais locatícias permanecem íntegras e necessitam ser cumpridas, sob pena de incidência dos encargos contratual e civilmente previstos, a exemplo de multa, juros, atualização monetária, além de honorários advocatícios, conforme o caso.
Ocorre que a crise é palpável, inegável, a ponto de o Fundo Monetário Internacional (FMI) prever a pior recessão mundial, desde a Grande Depressão, de 1929, de modo que, a depender da situação, simplesmente exigir o pagamento dos aluguéis e encargos, sem atentar para cada caso, individualmente, pode gerar o agravamento do problema econômico para ambas as partes contratantes, com crescimento evitável de demandas, que podem ser prevenidas em sua origem.
E como os Locadores devem agir? Como as imobiliárias devem conduzir a intermediação dos contratos em tempos do COVID-19?
Utilizando-se dos mesmos parâmetros que o Código Civil oferece, não sendo demais lembrar que os contratos e as revisões eventualmente necessárias devem ser pautados na boa-fé, nos limites da Função Social do Contrato, observado o Disposto na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, conforme dispõe o art. 421 do CC.
Isso pontuado, antes de espraiar nos aspectos práticos do influxo da COVID-19 nas Relações Locatícias, devemos lembrar que há fragilidade também do Locador, que em grande parte, é a pessoa idosa, que se utiliza da renda extra do imóvel que adquiriu com as economias de uma vida inteira, para socorrer a necessidade da velhice, não amparada integralmente pela Previdência Social tradicional. Aqui também valendo lembrar que as imobiliárias, que sustentam muitos funcionários, dependem do recebimento das taxas de administração para sobreviver e pagar os salários de seus colaboradores.
Dessa forma, sem adentrar em discussões acadêmicas sobre a atecnia do enquadramento da Força Maior para cumprimento de obrigação pecuniária, defendida por consagrados doutrinadores, ou, sobre o descabimento das Ações Revisionais de Aluguel para situações transitórias de mercado, fato é que a Pandemia constitui-se de fato absolutamente imprevisível, com resultado de desproporção da base do negócio contratual, cuja prestação (ALUGUEL) pode, de fato, vir a se apresentar excessiva no período de incidência do COVID-19.
Isso esclarecido o que comunicamos é que, se você, leitor, é Locador ou Administrador de Locação, precisa estar sensível aos fatos e analisar cada situação, individualmente, mediante ANÁLISE OBJETIVA sobre a afetação da capacidade de pagamento do Locatário, EM RAZÃO DA CRISE.
Se a resposta for no sentido da afetação da capacidade de pagamento, dialogue, entre num consenso sobre a diminuição percentual do valor do aluguel pelo período de 06 (seis) meses, lembrando sempre de pactuar isso por escrito, com determinação do prazo, para que os efeitos da redução não se perpetuem.
Fazendo assim, você vai contribuir para apaziguação do caos social causado pelo sistema pandêmico, prevenindo a ruptura das estruturas contratuais, prevenindo conflitos, e evitando que um Juiz tenha que fazer isso por você, com encarecimento da solução do problema, pois não é demais lembrar: LITIGAR CUSTA CARO!
Meu nome é Raquel Queiroz Braga. E este é um artigo da Coluna Verso e Reverso nas Relações Locatícias. Qual é a sua dúvida sobre Locação?
A autora desse artigo é advogada inscrita na OAB/ES desde 31/05/2000. Especialista em Direito Civil e Processual Civil. Especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro da Comissão Especial de Defesa do Quinto Constitucional e Aprimoramento do Judiciário da OAB-ES. Presta serviços de Consultoria e Contencioso Civil para Imobiliárias com foco em Locações Urbanas, e Condomínios Edilícios.
