Na primeira parte desse artigo mencionamos que os débitos de manutenção dos imóveis acabam sendo o grande gargalo das locações, razão pela qual se multiplicam as terceirizações dos serviços de vistorias de imóveis, tal é a especificidade do trabalho.
A boa notícia é que com identificação das falhas, e sistematização do processo de vistoria nas duas pontas, é possível prevenir esses problemas.
Outro desafio é a velocidade de alteração dos entendimentos dos tribunais, o que requer constante adaptação. Sobre isso, recentemente deparei-me com um julgado do TJRS que entendia NECESSÁRIA A PRESENÇA DO FIADOR NA VISTORIA FINAL validade dos débitos de manutenção, sob a justificativa de que o fiador não pode ser responsabilizado por débitos que não anuiu.
Felizmente esse entendimento é minoritário, mesmo porque, geralmente, o fiador se responsabiliza integralmente pelos débitos de aluguéis e encargos, inclusive os de manutenção. Aliás, eu não vejo razão para o fiador comparecer à vistoria final se ele não compareceu à inicial.
Em todo o caso, por cautela, CONSTE DE SEU CONTRATO A RESSALVA DA DESNECESSIDADE DE COMPARECIMENTO DO FIADOR ÀS VISTORIAS DO IMÓVEL, para constituição dos débitos de manutenção, e, também por cautela, copie o fiador no e-mail de notificação da realização das vistorias.
No mais, CERTIFIQUE-SE DE DOCUMENTAR A INFORMAÇÃO DA DATA E HORA DA REALIZAÇÃO DA VISTORIA, fazendo constar de forma inequívoca que se o Locatário não comparecer, o ato será válido sem a sua presença.
Instrua suas vistorias com laudos fotográficos e configure suas fotos com data e hora.
Se não for possível a realização e assinatura da vistoria no momento da realização, faça um protocolo de comparecimento e envie a vistoria final por e-mail, certificando-se o quanto possível, da ciência inequívoca do Locatário e do fiador.
Todos os cuidados devem se repetir, ainda com mais critério documental, quando da vistoria de aprovação de eventuais serviços de manutenção que o Locatário optar por fazer por conta própria.
Por fim, estabeleça critérios proporcionais de cobrança de serviços reprovados.
Lembre-se sempre: você responde pela administração do contrato e deve se balizar sempre nos limites da boa-fé e da função social da locação.
Meu nome é Raquel Queiroz Braga e esta é a coluna Verso e Reverso nas Relações Locatícias. Qual é a sua dúvida sobre locação?
A autora desse artigo é advogada inscrita na OAB/ES desde 31/05/2000. Especialista em Direito Civil e Processual Civil. Especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário. Militante na área de Direito Imobiliário desde 2012. Presta serviços de Consultoria e Contencioso Civil para Imobiliárias com foco em Locações Urbanas, e Condomínios Edilícios.
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