Existem Débitos e Manutenções Pendentes - Posso Recusar a Devolução das Chaves?

Eventualmente ouço notícia de algum proprietário revoltado e convicto do direito de processar a imobiliária por ter aceitado a devolução das chaves do imóvel, sem que houvesse a efetiva quitação de débitos de aluguéis, encargos, e, com manutenções pendentes.

Não se discute que é dever do locatário quitar todos os débitos e restituir o imóvel nas mesmas condições inicialmente recebidas, entretanto, A EXISTÊNCIA DE PENDÊNCIAS DA LOCAÇÃO NÃO AUTORIZA A RECUSA DAS CHAVES, AINDA QUE EVENTUAL NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO INVIABILIZE UMA NOVA LOCAÇÃO.

Isso porque as obrigações contratuais pecuniárias (em dinheiro) descumpridas podem ser judicialmente cobradas, e, as obrigações de fazer descumpridas, são igualmente passíveis de indenização, através de sua conversão em moeda, através do instituto das perdas e danos.

Neste particular, ainda que não haja expressa previsão contratual nesse sentido, em sobrevindo impossibilidade de nova locação por danos ao imóvel, é possível pleitear-se judicialmente a condenação do locatário inadimplente no pagamento de lucros cessantes – ou seja, aluguel proporcional diário incidente pelo tempo da indisponibilidade do imóvel – para tanto, bastando provar o dano ao imóvel e a relação direta com a inviabilidade de uma nova locação, até que haja a recomposição do estado de plena destinação da finalidade da locação – sendo ela residencial ou não residencial.

Para finalizar, explico que o entendimento dos Tribunais brasileiros quanto à impossibilidade de recusa das chaves se assenta na vedação ao aumento indefinido da onerosidade, visto que a dívida cresceria inadvertidamente sem que houvesse a efetiva utilização do imóvel – e isso violaria a função social do contrato - bem como no fato de que o crédito locatício, devidamente documentado, baseado em contrato escrito, pode ser executado judicialmente.

Meu nome é Raquel Queiroz Braga e esta é a coluna Verso e Reverso nas Relações Locatícias. Qual é a sua dúvida sobre locação?

A autora desse artigo é advogada, inscrita na OAB-ES desde 31/05/2000. Especialista em Direito Civil e Processual Civil. Especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro da Comissão Especial de Defesa do Quinto Constitucional e Aprimoramento do Judiciário da OAB-ES. Presta serviços de Consultoria e Contencioso Civil para Imobiliárias com foco em Locações Urbanas, e Condomínios Edilícios