O mais importante, sobre exoneração de fiança é que, regra geral, não cabe a exoneração do fiador no período de vigência do contrato, porque o art. 39 da Lei do Inquilinato dispõe que as garantias locatícias se estendem até a efetiva entrega das chaves. E que, quando o contrato de locação entra no período de vigência indeterminada, é possível a exoneração do fiador, a qualquer tempo, mas, que, por força do disposto no inciso X, do art. 40 da Lei de Locações, o fiador permanecerá obrigado por 120 dias, contados da data da notificação de exoneração.
Nesse caso, uma vez recebida a notificação de exoneração, você precisa notificar o Locatário para apresentação de nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, inclusive, mediante despejo liminar, a depender do caso.
Acontece que essa regra geral da impossibilidade de exoneração no período da vigência possui 3 exceções: morte do locatário, quando a locação é transmitida aos herdeiros; divórcio ou dissolução de união estável dos locatários; e, no caso de fiança prestada em locações não residenciais, a alteração do quadro societário.
E por que seria possível essa exoneração no período de vigência, em detrimento da segurança que se exige em favor do Locador?
É que A FIANÇA É UM CONTRATO GRATUITO E PERSONALÍSSIMO, ou seja, o fiador não afiança um casal, uma família inteira, nem, tampouco uma empresa – ele afiança alguém individualmente, mediante uma relação de confiança. Por isso, no caso de falecimento do locatário, se não houver disposição contratual em contrário, o fiador fica automaticamente desobrigado, e, no caso de divórcio ele precisa ser notificado do divórcio ou da separação de fato, para, querendo, exonerar-se no prazo de 30 (trinta) dias da referida notificação, não podendo fazê-lo posteriormente. Igualmente acontece no caso da alteração do contrato social da empresa locatária.
Essa foi mais uma CÁPSULA DE LOCAÇÕES. Porque não basta saber, precisa entender!