Os Limites da responsabilidade do Fiador nas Locações Urbanas - Parte 1



A fiança figura como uma das melhores garantias locatícias, em razão da segurança e solvabilidade em relação a eventuais débitos da locação.


Até 2007, à falta de disposição legal expressa, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ – era de que a fiança locatícia se extinguia juntamente com a vigência contratual prevista. Isso porque a fiança é um contrato que, por ser benéfico, requer uma interpretação restritiva.

O referido posicionamento do STJ era tão consolidado que criou uma cultura cristalizada de que o fiador deixa de ser responsável pela locação após a vigência contratual prevista. Ocorre que, a partir de 2008, o STJ alterou o entendimento, em prol da segurança jurídica do Locador, para fixar o entendimento de que, havendo previsão contratual expressa, a fiança estender-se-ia até a efetiva entrega das chaves.


Esse entendimento foi recepcionado quando da alteração da Lei do Inquilinato, em 2009, quando passou a constar do art. 39 da Lei de Locações que TODA GARANTIA LOCATÍCIA SE ESTENDE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, AINDA QUE PRORROGADA A LOCAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO, salvo disposição em contrário.


Na verdade, na mesma reforma da Lei do Inquilinato, em vista do agravamento da condição do fiador, que passou a ter sua responsabilidade estendida por tempo indeterminado, foi inserido o inciso X, ao art. 40, que previu expressamente que, UMA VEZ PRORROGADA A LOCAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO, O FIADOR PODE EXONERAR-SE - ou seja: livrar-se do compromisso da garantia - mediante notificação por escrito, permanecendo obrigado por 120 (cento e vinte) dias, após o que estará desobrigado.


Esse prazo de 120 (cento e vinte) dias é um tempo razoável a que o Locatário seja notificado para, em 30 (trinta) dias, apresentar nova garantia, sob pena de desfazimento da locação.


Nas próximas postagens sobre locações, finalizaremos a abordagem dos principais pontos dos limites da responsabilidade do fiador.


Meu nome é Raquel Queiroz Braga e esta é a coluna Verso e Reverso nas Relações Locatícias. Qual é a sua dúvida sobre locação?

A autora desse artigo é advogada inscrita na OAB/ES desde 31/05/2000. Especialista em Direito Civil e Processual Civil. Especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário. Militante na área de Direito Imobiliário desde 2012. Presta serviços de Consultoria e Contencioso Civil para Imobiliárias com foco em Locações Urbanas, e Condomínios Edilícios.

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