Na primeira parte desse artigo mencionamos que a fiança é uma das melhores garantias locatícias, mas que, por ser um contrato benéfico, no qual o fiador não obtém qualquer vantagem na asseguração de uma dívida que não é sua, algumas limitações decorrem de lei.
Também mencionamos que, via de regra, o fiador é responsável até a efetiva entrega das chaves, mas que, quando o contrato entra na vigência indeterminada, o fiador pode se exonerar do encargo, mediante notificação prévia.
Ocorre que, PARA ALGUMAS SITUAÇÕES ESSA DESOBRIGAÇÃO PODE OCORRER AINDA NA VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO. São elas: a morte do fiador ou do afiançado, a negociação feita entre locador e locatário sem a participação expressa do fiador, o aceite de bem pelo locador para pagamento de dívida do locatário, e, ainda, quando o afiançado é pessoa jurídica e há alteração do quadro societário. Em outras hipóteses, o fiador pode exonera-se em razão de alteração das razões de sua intenção de afiançar a locação, como é o caso do fiador que é amigo do homem que se divorcia, e o imóvel passa a ser ocupado somente pela mulher, com quem o fiador não possui afinidade.
Sobre as hipóteses mencionadas acima, a alteração do quadro societário de afiançado pessoa jurídica é assunto para um artigo à parte, sendo importante realçarmos dois pontos cruciais para a sua rotina locatícia.
Alguns contratos preveem que o fiador renuncia à faculdade de exonerar-se da fiança quando o contrato de locação entrar em vigência indeterminada. Mas, atenção: O STJ (Superior Tribunal de Justiça) CONSIDERA ESSA RENÚNCIA INVÁLIDA, em razão de o contrato de fiança possuir natureza benéfica, sem vantagem equivalente para o fiador e o mesmo não poder ficar indefinidamente responsável, se assim não o quiser.
E PARA OS CASOS DE FALECIMENTO DO AFIANÇADO? Nesses casos, quando a fiança estaria automaticamente extinta, eu recomendo que conste do contrato que o fiador renuncia à exoneração automática, tanto porque muitas vezes o imóvel permanece ocupado pelos filhos ou pelo cônjuge sobrevivente, quando porque eventuais débitos de manutenção precisam de cobertura, e no caso de o Locatário não deixar bens, o Locador ficaria exposto à uma segurança jurídica muito grande. Sobre isso, o STJ já se manifestou quanto à possibilidade de renúncia.
A fiança locatícia é um tema muito rico, havendo outros pontos a serem tratados, que, oportunamente, traremos. Por ora, esses são os pontos principais dos limites da fiança.
E a sua rotina locatícia, está sistematizada com previsão desses pormenores da fiança?
Meu nome é Raquel Queiroz Braga e esta é a coluna Verso e Reverso nas Relações Locatícias. Qual é a sua dúvida sobre locação?
A autora desse artigo é advogada inscrita na OAB/ES desde 31/05/2000. Especialista em Direito Civil e Processual Civil. Especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário. Militante na área de Direito Imobiliário desde 2012. Presta serviços de Consultoria e Contencioso Civil para Imobiliárias com foco em Locações Urbanas, e Condomínios Edilícios.
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