Nas locações residenciais, muitas vezes o proprietário não sabe se vai precisar do imóvel em um curto espaço de tempo e quer locá-lo por um prazo inferior a 30 meses, para a eventualidade de necessitar pedir o imóvel em prazo menor.
Mas é claro que você, que é um corretor bem informado, vai orientar a esse proprietário que a locação residencial por prazo inferior a 30 meses limita muito a possibilidade de restituição do imóvel, para um caso de necessidade futura.
Em princípio, é importante deixar claro que, ao contrário da possibilidade de o Locatário rescindir a locação a qualquer tempo, sem prejuízo da incidência da multa proporcional ao tempo restante da locação, O LOCADOR NÃO PODE SOLICITAR O IMÓVEL NO PRAZO DE VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO, a não ser em caso de mútuo acordo, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, ou nas hipóteses de infração contratual e falta de pagamento de aluguéis e encargos.
Isso acontece porque, em detrimento da limitação temporária à livre disposição do imóvel pelo LOCADOR, que permanece inalterado em caso de venda do imóvel, o legislador optou por proteger o LOCATÁRIO quanto à necessidade de estabilidade do direito à moradia, que decorre do Princípio Constitucional da Dignidade da Pessoa Humana.
Assim, enquanto no caso de contratos de locação residencial por prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo de vigência, o imóvel poderá ser solicitado pelo Locador mediante DENÚNCIA VAZIA - ou seja: sem apresentação de qualquer motivo - para os contratos residenciais inferiores a 30 meses, o imóvel somente poderá ser solicitado pelo Locador após o prazo de vigência para hipóteses muito limitadas – ou seja: mediante motivação. Daí a expressão DENÚNCIA CHEIA ou MOTIVADA, sobre o que falaremos detalhadamente em uma próxima postagem.
A possibilidade da DENÚNCIA IMOTIVADA nos contratos de locação residencial inferior a 30 meses somente ocorrerá se a vigência ininterrupta da locação, incluída a prorrogação indeterminada, ultrapassar 05 anos.
Exatamente por essas razões você deve alertar ao proprietário que a melhor opção contratual da locação residencial, sem dúvida é a de vigência igual ou superior a 30 meses, e, que, em qualquer caso, ressalvada a possibilidade de venda, ele não poderá reaver o imóvel antes desse prazo.
Meu nome é Raquel Queiroz Braga e esta é a coluna Verso e Reverso nas Relações Locatícias. Qual é a sua dúvida sobre locação?
A autora desse artigo é advogada inscrita na OAB/ES desde 31/05/2000. Pós-Graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Universidade Gama Filho/RJ. Pós-Graduação em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário. Militante na área de Direito Imobiliário desde 2012. Presta serviços de Consultoria e Contencioso Civil para Imobiliárias com foco em Locações Urbanas, e Condomínios Edilícios.