De início é importante esclarecer que o inquilino não é condômino, e, portanto, não possui vínculo com o condomínio do imóvel alugado.
Nos termos do art. 1.334, § 2º, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).
Quem trata da inflexão do inquilino quanto às obrigações condominiais pecuniárias é a Lei do Inquilinato, ao dispor sobre as despesas condominiais que cabem ao locatário, mas ESSA RELAÇÃO LOCATÍCIA NÃO AFETA EM NADA O VÍNCULO OBRIGACIONAL EXISTENTE ENTRE O CONDÔMINO, QUE É O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, E O CONDOMÍNIO, pois, como já mencionamos em outras postagens, a dívida do condomínio é uma dívida propter rem, ou seja, acompanha o imóvel.
Desta forma, RESGUARDADA A RESPONSABILIDADE FINAL PELOS DÉBITOS DA UNIDADE, QUE SEMPRE SERÁ A CONDÔMINO, a Lei do Inquilinato, em seu art. 23, § 1º, dispõe que são de responsabilidade do inquilino as despesas ordinárias, que decorrem da utilização da coisa, como consumo de água e esgoto, energia das áreas comuns, manutenção e conservação das dependências de uso comum, salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio. Aqui vale lembrar que AS INDENIZAÇÕES POR DISPENSA DE FUNCIONÁRIOS CONTRATADOS NO CURSO DA LOCAÇÃO TAMBÉM SÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO, somente sendo atribuídas ao Locador as indenizações referentes a contratos anteriores à locação.
Assim, as despesas extraordinárias, ou seja, que não guardem relação com os gastos de manutenção do imóvel, são de responsabilidade do Locador.
Quanto ao Fundo de Reserva – destinado a atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis – regra geral, seu custeio é de responsabilidade do Locador (condômino), e somente será atribuído ao Locatário quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação.
Na próxima postagem finalizaremos o tema, trabalhando outras hipóteses envolvendo o inquilino no dia-a-dia do condomínio.
Meu nome é Raquel Queiroz Braga. Essa é a Coluna Verso e Reverso nas Relações Condominiais. Qual é a sua dúvida sobre Direito Condominial?
A autora desse artigo é advogada inscrita na OAB/ES desde 31/05/2000. Pós-Graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Universidade Gama Filho/RJ. Pós-Graduação em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário. Militante na área de Direito Imobiliário desde 2012. Presta serviços de Consultoria e Contencioso Civil para Imobiliárias com foco em Locações Urbanas, e Condomínios Edilícios.